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價格“超標” 北京五六環限房價項目難覓普宅

來源:生活匯 時間:2019年06月05日

  價格“超標” 五六環限房價項目難覓普宅
  北京普宅標準5年未調;45個限房價項目中,純普宅僅有2個,另有14個項目包含部分或少量小戶型普宅

  多個項目因單價被“非普”

  北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上,單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次,單價不超過最高限價,或總價不超過最高限價,單價、總價符合其一即可。

  具體的最高限價標準是:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下,一套房子的單價或總價在上述價格范圍內,則被劃為普宅。

  按此現行標準,新京報記者梳理了北京當前已經取得預售證并有成交記錄的45個限房價項目,統計結果發現:45個限房價項目中,67%的項目全部房源為非普,符合普宅標準的僅有2個,另有14個項目包含有部分或少量普宅,為其中一些小戶型房源。

  這些限房價項目中“鳳毛麟角”的普宅項目,一個是位于密云的碧桂園瑯輝限,該項目位于六環之外,全部戶型面積均小于140平方米,容積率為2.8,最高限售價為22201元/平方米,低于六環外23760元/平方米的普宅標準,全部為普宅項目。

  另一個同樣符合普宅標準的是在六環外的首創·悅欣匯項目,也位于密云,最高限售價為22276元/平方米,低于23760元/平方米。據項目銷售人員介紹,房源已經售罄,戶型面積全部為105平方米左右的洋房產品。

  新京報記者梳理發現,大量五環和六環之間的限房價項目,多是非普宅,論單價都很難滿足普宅標準,只能靠小面積小戶型拉低總價,勉強躋身普宅范圍。但是,五六環間的房子,往往是與剛需族最“匹配”,他們以非普的首付、稅費標準購買的實際是普宅的房子。

  業界建議提高普宅標準

  客群多為剛需和剛改購房客的限房價項目,為何與“普”難以結緣?合碩機構首席分析師郭毅對新京報記者表示,北京的普宅認定標準,其核心要素是中低總價、中小面積。作為普通商品房的一種,一些限房價項目因定價或面積原因變成非普住宅,是正常的市場現象。目前看,符合普宅標準的限房價項目位置都較遠,這也符合城市發展的客觀規律。

  但是,面對限房價項目“非普”當道,郭毅認為,從限房價項目面向剛需和剛改客群來說,普宅劃定的范圍理應比現在有所增加。北京現行普宅標準是執行的2014年版,郭毅表示,北京2017年開始供應用地,2018年限房價項目開始上市,“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”

  具體而言,普宅標準應比現有范圍有所擴大。郭毅舉例說,目前,五環外的很多限房價項目都超出了普宅標準,而真正會住到這些房子里的人,絕大部分都是剛需和剛改,他們的收入相對來說并未達到很高水準,這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。

  在中原地產首席分析師張大偉看來,對限房價項目來說,90平方米之下的產品,從任何角度都不應該被劃分到“豪宅”的范圍。普宅標準應該調整,可以針對限房價項目出臺單獨政策。

  部分項目調價格、戶型,“擦邊”普宅

  雖然非普宅是主流,很多項目難以企及普宅標準,但是在限房價項目供貨壓頂、去化壓力巨大、產品同質化嚴重的當下,尤其是置換需求日漸占據上風的北京新房市場,對二套購房者來說,如果能夠購買到普宅,首付從80%到60%,支付壓力有所減輕。對遠郊地區遭遇去化壓力的限房價項目來說,通過成為普宅的方式亦能吸引一部分客群,助推去化。

  諸如最近頻頻站上輿論風口的青龍湖板塊,由于位于北京西六環之外,交通、生活配套一般,區域內多達5個限房價項目,供貨量大,銷售前景不被市場看好。據記者了解,預計于6月份開盤的熙湖悅著項目,商品住房銷售均價不超過37245元/平方米,且最高銷售單價不得超過39107元/平方米,均遠遠高于六環外23760元/平方米的普宅單價標準。但是通過產品設計等調整,熙湖悅著部分產品符合普宅標準。

  據項目銷售人員介紹,預計一期開盤的83平方米三居室,價格定得較低,總價大部分在300萬元之內,有部分房源為普宅,首付35%,但不會太多。據了解,該項目還有73平方米左右的兩居室,如果按照限售均價和最高價計算,總價基本在280萬元之內,亦能夠達到普宅標準。

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